代銷、仲介紅不讓：代銷、仲介業法律（2014年）

推薦序
李序
 

第一章　基礎概念 ……………文◎吳任偉
壹、什麼是「不動產」？法律上定義為何？與市場上俗稱的「
房地產」又有何差別？
貳、什麼是「代銷」與「仲介」？在不動產交易市場上，代銷
與仲介所扮演的角色為何？有何差異？
一、名詞定義
二、不動產代銷業與仲介業的發展與簡介
三、不動產經紀業的經營要件
四、不動產代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
五、不動產仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
六、仲介業務的範圍
 

第二章　進階應用 ……………文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
一、《不動產經紀業管理條例》
二、《公平交易法》
　　三、《消費者保護法》
貳、仲介法律制度簡介
一、《不動產經紀業管理條例》
二、《民法》：居間或委任契約？
三、《公平交易法》：不實廣告
四、《消費者保護法》：定型化契約
附：1.不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項
2.要約書定型化契約應記載及不得記載事項
3.不動產說明書應記載及不得記載事項
五、物之瑕疵擔保與保固期之差異
六、員工保密及競業禁止條款
七、仲介契約書參考範例
內政部不動產委託銷售契約書範本（屬專任委託銷售
契約書性質）
附件一：不動產標的現況說明書
附件二：要約書
 

第三章　代銷糾紛實例解析 ……………文◎連世昌
壹、代銷業、建商、買方之關係圖及其解析
貳、代銷業與建商之間屬承攬契約關係
參、房地預定買賣契約書有五天以上審閱期
肆、預售屋未完工交屋前，可以「換約」嗎？
伍、房貸授信拉「緊」報，「貸」誌大條！
一、常見的預售屋貸款紛爭，可歸納為以下幾點
二、筆者提供以下預防之道作為參考
陸、都是躁鬱症惹的禍
一、建商應調查訂約事項、注意買方的履行能力
二、筆者的話
柒、「春天戀人」變奏曲
捌、窗外有墳塚，周杰倫母告建商
一、注意！一般房屋交易，告知義務只及於買賣房屋的屋況
及使用情形，難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務
二、筆者的話
玖、預售屋縮水，不必找補嗎？
拾、車道及其他空間面積由誰負擔？
拾壹、乙種工業用地可以蓋住宅嗎？
一、依《都市計畫法》、建築法規規定，「四季紐約」建地
在乙種工業區，是不可以作一般住宅使用的
二、筆者的話
拾貳、什麼是地上權住宅？
一、地上權住宅的優缺點
二、地上權住宅在法律上應注意之事項
拾參、買屋坐落方位有爭執
拾肆、不動產買賣交易與租稅申報
一、國稅局嚴格查稅、捕獵逃漏稅
二、成屋課稅與預售屋課稅大不相同
三、租稅復查與行政救濟
拾伍、停車位規格有誤差
一、什麼是法定停車空間及獎勵增設停車空間？
二、停車位的尺寸規格應該多少才對？
三、停車位尺寸規格不符契約書所載，新制規定可以全部
找補
四、筆者的話
拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰？
一、買方違約，建商可沒收已繳價金
二、建商須退還沒收超過的價款
三、筆者建議第四章　仲介常見糾紛之預防與實例解析 …文◎李永然
壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
一、有名契約
二、勞務契約
三、有償契約
四、雙務契約
五、諾成契約
貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
一、廣告不得誇大
二、重要事項說明的義務
三、應親自處理事務的義務
四、保守秘密的義務
五、應盡「善良管理人」的注意義務
參、不動產說明書
肆、常見糾紛
一、以高雄市為例，參高雄市房地產消費糾紛原因統計表季
報表（100年第1季至100年第4季）
二、契約書審閱期
三、給付服務報酬與違約金
四、未提供不動產說明書
五、凶宅及漏水房屋
六、斡旋金與要約書第五章　代銷、仲介業者行銷秘笈 …………文◎吳家德
壹、代銷業行銷流程與內容
一、代銷、仲介業銷售內容之差異
二、行銷的意義
三、行銷架構
四、房地產代銷業行銷的內容
五、代銷的作業流程
六、代銷公司產品策略流程
七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」？
八、賣方4P與買方4C
九、何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？
十、個案現場銷售組織與內容
十一、銷售法則
貳、仲介業行銷流程與內容
一、仲介業的產業特性
二、經營型態
三、重要交易規範──契約書
四、不動產仲介的作業流程
五、接待客戶的銷售技巧
六、成交的技術附　錄
1.不動產經紀業管理條例
2.民法債編《居間》條文
3.預售屋買賣契約書範本
4.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
5.預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定
6.預售停車位買賣契約書範本